——別把表象當(dāng)真相：房價高的原因不是因為地價高！
王煉利
中國房地產(chǎn)業(yè)中的道道坎坎實在多，人們很容易將表象當(dāng)真相。將表象當(dāng)真相，有人就會偷著樂！
兩會期間，有代表說，房價高的實質(zhì)是地價高 ，需要將地價降下來。這種說法獲得代表們一片掌聲！
人們普遍認(rèn)為，土地是國家的，國家只要將地價降下來，房子就不貴了。事實是這樣嗎？人們哪，你們太不明真相了！
當(dāng)然，我以前也曾經(jīng)這樣認(rèn)為過。但“認(rèn)為”只是種感覺，感覺不能作為依據(jù)，我必須找事實做佐證，為了找到佐證，在2006年底，我根據(jù)在權(quán)威的“上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)”上登載的2003年到2006年9月的《上海市有償使用地塊匯總表》和上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)公布的《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況向社會公布情況匯總表》，按照每一個土地出讓合同號，將每一個出讓地塊的地點、地塊面積、有償使用方式（分掛牌出讓、協(xié)議出讓、項目招標(biāo)出讓、公開招標(biāo)出讓等）、土地用途（分商業(yè)用地、工業(yè)用地、商品住宅用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地）、實收土地出讓金等逐一進(jìn)行統(tǒng)計分析，得出了令我自己大吃一驚的結(jié)論：在房價高漲的2004年和2005年，政府部門收的土地出讓金低得驚人！同時我也發(fā)現(xiàn)了為什么土地出讓金會這么低的秘密、土地出讓制度的弊端根源在哪里——我畢竟搞了十年建筑安裝工程預(yù)算，九十年代初就持有上海市審計局頒發(fā)的建筑工程審計崗位證書、安裝工程審計崗位證書。
本著一個工程技術(shù)人員的良知，我寫了3.5萬字的《弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》，將發(fā)現(xiàn)的問題圖表化，并將分析的步驟一一列出。此文在高層內(nèi)參《香港傳真》上全文刊登。
2007年4月初，中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》欄目打電話給我，說他們接到舉報，要來上海調(diào)查有關(guān)陸家嘴中央公寓樓盤買賣方面的問題，柴靜聽人介紹說我對上海房地產(chǎn)問題有頗多分析，就希望我能接受采訪，主要讓談我對土地出讓制度和土地儲備制度的看法。我就在浦東東方路向城路上的一家賓館接受了央視的采訪。柴靜提問，我回答。錄制完畢，告訴我將在4月21日的晚上央視一套《新聞?wù){(diào)查》時段播放。到了4月21日早晨，《新聞?wù){(diào)查》欄目的小伙子仲偉寧打電話給我，說有關(guān)我的鏡頭全部刪了，領(lǐng)導(dǎo)通不過。他一個勁地向我道歉，而我一個勁地說：“沒有關(guān)系，沒有關(guān)系，你們知道了一些真相也就可以了。”仲偉寧在電話中問：“王老師，你的心態(tài)怎么那么好？”我回答“我根本就沒有指望過能播出！”
無獨有偶，《經(jīng)濟觀察報》主編仲偉志看了此文后，讓我分成幾篇，《經(jīng)濟觀察報》準(zhǔn)備分期刊登，我分成了六篇，寄給了《經(jīng)濟觀察報》，仲偉志說改得很好。但是我很快又接到他的電郵，說是不方便登載了。
完整的《弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度——解剖上海土地麻雀》一文，應(yīng)該將土地價并不決定房價高低、相反，是房價拖漲了地價的真相梳理清楚了，可是，這是一篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據(jù)《上海市有償使用地塊匯總表》、《上海市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況向社會公布情況匯總表》就是由幾千個土地出讓項目組成的表格，經(jīng)過我的整理，這些表格“活”了，能說話了，能說明問題了！但我不可能在博客上發(fā)表這樣的表格，所以，認(rèn)真的讀者要信服我分析的結(jié)果，還真需要看我的全文。不過，既然條件不允許我發(fā)表表格，我就在此簡單敘述一下。相信還是能達(dá)到澄清事實的目的。
（一）政府收取的土地出讓金是出乎想象的低；在土地一級市場上，土地價格是出乎想象的低。
在用人民幣計取土地出讓金的統(tǒng)計數(shù)字中，2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實收出讓金140億，平均出讓金價213元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實收出讓金100.4億，平均出讓金單價169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實收出讓金50.1億，平均出讓金單價137.9元。（此處統(tǒng)計的出讓土地面積數(shù)字比《上海統(tǒng)計年鑒》公布的少2％，因為我將缺乏對應(yīng)的土地出讓金數(shù)額的出讓面積項都剔除了）
在土地一級市場上（即政府直接收取土地出讓金的市場上），由于土地出讓的方式分掛牌出讓、協(xié)議出讓、項目招標(biāo)出讓、公開招標(biāo)出讓等，每種出讓方式政府收取的土地出讓金都是不一樣的。其中，“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，公開招標(biāo)、項目招標(biāo)和協(xié)議出讓收取的土地出讓金都很低，工業(yè)用地又比住宅用地收取的出讓金低出許多。按“平均價”計，2005年“掛牌出讓土地價”是3644元/m2，“協(xié)議出讓土地價”是1542元/m2，“公開招標(biāo)出讓土地價”1363元/m2，“項目招標(biāo)出讓土地價”740元/m2，“邀請招標(biāo)出讓土地價”647元，沒有前綴的“招標(biāo)出讓土地價”是1625元/m2，另外還有“公開招標(biāo)”的特例，譬如土地出讓合同 “滬房地普字（2005）040號”，是普陀區(qū)的金光北塊一期配套房，土地價每平方米324元，樓面價218元。再譬如在浦江鎮(zhèn)的六塊世博會動遷基地，土地面積共67.73萬平方米，土地等級為六級，土地出讓合同是 “滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號”，筆者在《上海市有償使用地塊一覽表中》查到在這六塊土地上，政府實收土地出讓金總價是568.97萬元人民幣，再根據(jù)政府實收土地出讓金是土地總價的30%的規(guī)定，計算出土地總價（也就是得地者付出的總價）是1896萬，這樣，每平方米的土地單價是1896/67.7=28元/m2，由于這六個地塊容積率都為1，土地單價28元也就等于樓面單價28元。政府收取的土地出讓金單價則是568.97/67.7=8.4元/m2。這樣的土地價和土地出讓金價，能說高么？低到不可想象呵！
