身為產(chǎn)業(yè)園區(qū)從業(yè)者，方恒明顯感覺這兩年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)更熱了。向他咨詢醫(yī)療企業(yè)、相關(guān)園區(qū)項目投資的機(jī)構(gòu)越來越多。物流園、數(shù)據(jù)中心之后，資本找到了新的風(fēng)口。
近年來，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)大宗交易的清單持續(xù)拉長。在供應(yīng)稀缺的北京市場，CBC康橋資本2022年連續(xù)拿下兩個項目。普洛斯、摩根士丹利、ESR易商紅木、高瓴資本等巨頭則在上海持續(xù)加碼。高力國際數(shù)據(jù)顯示，2021年上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的大宗成交金額共計人民幣61.6億元，較2020年增長了近5倍。
中國的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園主要集中在環(huán)渤海、長三角、珠三角及成渝都市圈四大區(qū)域。頭豹研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2021年中國約80%上市醫(yī)藥企業(yè)、90%的國家一類新藥和85%的創(chuàng)新醫(yī)療器械特別審批產(chǎn)品都以上來自四個區(qū)域。
仲量聯(lián)行的企業(yè)調(diào)研同樣顯示，生命科學(xué)企業(yè)不動產(chǎn)選擇以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，占總需求面積的67%，尤其是領(lǐng)軍企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園需求遠(yuǎn)高于其對辦公樓的需求。
作為新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，生物醫(yī)藥行業(yè)需求催生了更多產(chǎn)業(yè)園區(qū)機(jī)遇。在物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心之外，往年較為冷門的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)受到了資本熱捧。
投資活躍
多家境內(nèi)外資本方正在進(jìn)入京滬兩地的生物醫(yī)療園區(qū)市場。
剛剛過去的11月，CBC康橋資本宣布購入上海青浦工業(yè)園區(qū)生命科學(xué)園區(qū)83.76畝用地，計劃將其開發(fā)成高規(guī)格的科技園，包括8個生產(chǎn)基地、2個研發(fā)辦公樓以及其他附屬設(shè)施，項目預(yù)計于2024年第二季度完成。
今年早先時候，CBC康橋資本陸續(xù)完成了北京兩個生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的投資。分別位于北京大興生物醫(yī)藥基地的藥谷一號，以及位于北京昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期的生命谷國際精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園。
僅北京兩個項目耗資超過了1.8億美元，其中昌平生命科學(xué)園三期項目為該區(qū)域內(nèi)近十年首次出讓此類地塊。
這是康橋資本在2021年與全球最大的養(yǎng)老金管理人荷蘭APG合作設(shè)立CLSIV（中國生物醫(yī)藥基礎(chǔ)設(shè)施基金）后的投資動作，該基金期限8年，一期為5億美元，整體規(guī)模上限封為15億美元，有望在2023年第一季度達(dá)到，預(yù)計（IRR）內(nèi)部收益率是22-23%左右。業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言美元基金IRR在12%至20%左右，從募集速度及收益率來看，生物醫(yī)藥基金對投資人的吸引力不小。
另一名業(yè)內(nèi)人士表示，盡管這是近年來標(biāo)志性的交易，大幅提振了市場信心，不過考慮到資方背景及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，該項交易在北京市場很難被復(fù)制。
相比北京，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)起步較早的上海市場化程度更高，競爭也更為激烈。早在2019年，普洛斯在上海外高橋保稅區(qū)收購了生物醫(yī)藥園區(qū)自貿(mào)壹號。2022年，普洛斯宣布在臨港建設(shè)普臨智創(chuàng)綠谷產(chǎn)業(yè)園項目，計劃開發(fā)集生物醫(yī)藥、新能源汽車供應(yīng)鏈集成兩大主題為一體的現(xiàn)代化綜合產(chǎn)業(yè)園。
熱衷于投資寫字樓項目的摩根士丹利，其管理的房地產(chǎn)基金在2019年收購了張江核心區(qū)的前身張江創(chuàng)新園。2020年收購了位于上海張江的美恩生物科技園，總價為5.6億元。據(jù)中金公司研究部數(shù)據(jù)顯示，以單位租金/成交價計算，產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)樓的毛收益率一般在4%至6.5%，美恩項目毛收益率達(dá)到了6.5%。
物流地產(chǎn)與數(shù)據(jù)中心之外，亞洲最大的不動產(chǎn)管理公司ESR同樣搭上了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)口。2021年12月，ESR在蘇州高新區(qū)投資4億美元打造其國際生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園及新材料產(chǎn)業(yè)園。2022年7月，又以2.68億元的價格，從陽光城手中收購了位于上海張江藥谷的陽光張江NEO項目，現(xiàn)已更名為ACGT生命科學(xué)園。
ESR中國首席運(yùn)營官周波此前透露，公司正在募集生物醫(yī)藥基金，預(yù)估第一期規(guī)模是7億美元左右，選了7到8個種子資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)和收購的準(zhǔn)備。
2022年4月，被視為華平系的東久新宜宣布設(shè)立總投資規(guī)模約12億美元的合資平臺，專注于中國前沿城市的生物醫(yī)藥基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和運(yùn)營，首批合作項目位于上海張江科學(xué)城核心區(qū)域。
境內(nèi)資本也不遑多讓。高瓴在今年8月完成了首支20億美元規(guī)模新基建基金的募集，該基金主要投資于包括生命科學(xué)園、綠色數(shù)據(jù)中心和物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等。
看好中國生物醫(yī)藥未來市場，是資本普遍的信心所在。周波稱，全球生物制藥市場上，目前中國僅次于美國，預(yù)計將于2020年到2025年達(dá)到更高的復(fù)合增長率，達(dá)到8.2%的增長率。這也使得生物醫(yī)藥園區(qū)的需求在2010-2030階段增長非?？?。
咨詢機(jī)構(gòu)火石創(chuàng)造的醫(yī)藥行業(yè)報告指出，上海張江藥谷、蘇州BioBAY、中關(guān)村生命科學(xué)園等都形成了政府、高校、風(fēng)投機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等多因素組成的創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)。
收入不只靠租金
生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)孵化至少需要三五年，甚至十多年，這就需要資金期限足夠長。一名私募基金人士稱，這與外資資金成本低、長線操作相契合，另外地方上也有招商引資、外資落地的指標(biāo)要求。
過去兩年，生物醫(yī)藥園區(qū)的大宗交易方式大多是收購存量物業(yè)后進(jìn)行改造，相關(guān)用地資源并不充裕。方恒舉例稱，大興某占地130畝的本地制藥廠，新建一部分后又收縮了面積，后續(xù)想要出售又受限于相關(guān)政策。
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，在生物醫(yī)藥園區(qū)市場，2020至2021年的外資買家全部以投資為目的，而內(nèi)資買家均為生物醫(yī)藥企業(yè)自持自用。
康橋資本醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺首席執(zhí)行官康海華此前稱，大興項目基于NPI的租金收益率是7%，對資產(chǎn)進(jìn)行提升后預(yù)計可以達(dá)到7.5%以上。顯然，要達(dá)成最終22%的基金內(nèi)部收益率，租金收入只是一小部分。
世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹表示，大多數(shù)外資基金有基礎(chǔ)設(shè)施基金，也有PE投資平臺及產(chǎn)業(yè)孵化平臺。通常在投資不動產(chǎn)之后會選擇有增長潛力的創(chuàng)投公司進(jìn)行股權(quán)投資，生物醫(yī)藥類企業(yè)潛力較高，近年來在一二級投資市場炙手可熱。
據(jù)醫(yī)藥魔方數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，生物醫(yī)藥領(lǐng)域的投資近10年來累計事件數(shù)接近1.4萬件，一級市場融資金額為9700億元，二級市場募資金額突破1.1萬億元。頭豹研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國共有588家的生物醫(yī)藥企業(yè)獲得了一級市場的融資總?cè)谫Y額高達(dá)1187.19億元，3年內(nèi)增幅達(dá)到了178.88%。主要投資于生物醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)、生物醫(yī)藥CRO/CDMO、技術(shù)平臺型企業(yè)（以AIT藥為主）、生命醫(yī)藥上游企業(yè)以及制劑型企業(yè)。胡潤研究院發(fā)布的《2021全球獨(dú)角獸榜》顯示，上榜的31家生物科技公司里中國企業(yè)占了16家，其中6家價值超過100億人民幣。
2022年以來盡管投資規(guī)模整體下降，高科技、高壁壘的早期項目融資占比仍在大幅提高。實(shí)際上因母基金間接投資與企業(yè)建立的鏈接深度有限，一些園區(qū)方也設(shè)立了直投業(yè)務(wù)平臺。方恒的感受非常直接，他稱有些創(chuàng)業(yè)公司入駐園區(qū)后接受了融資，第二年就上市了，并達(dá)到了10億美元級別。
由于醫(yī)藥行業(yè)的專業(yè)性、監(jiān)管政策等影響，大多數(shù)資方選擇建立生命醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基金，為醫(yī)藥企業(yè)提供股權(quán)融資，挖掘潛力項目。同時與產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行深層次的合作，協(xié)助園區(qū)方提升營商環(huán)境。
北京市屬的園區(qū)投資運(yùn)營商昌平科技園發(fā)展有限公司(簡稱昌發(fā)展)成立于2015年。昌發(fā)展相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在選擇合作伙伴時，昌發(fā)展非常看重為新型企業(yè)提供全周期的產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)的能力。產(chǎn)業(yè)資源豐富、穩(wěn)定的資金支持、優(yōu)質(zhì)的企業(yè)入駐以及專業(yè)的孵化，是大多數(shù)園區(qū)方所需要的合作方能力。
公募REITs也讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目的資金退出變現(xiàn)有了新通道。11月28日，全國首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs——華夏和達(dá)高科REIT正式獲批，成為全市場第24單獲批的公募REITs產(chǎn)品。
分析人士指出，公募REITs可以有效盤活存量資產(chǎn)、拓寬企業(yè)融資渠道、提升資產(chǎn)運(yùn)營效率，后期還可通過擴(kuò)募不斷壯大REITs規(guī)模，形成可持續(xù)、可復(fù)制的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營、上市的良性循環(huán)。
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷表示，深度參與行業(yè)發(fā)展、布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)及潛力企業(yè)的全成長周期，是更多成熟資本考慮的方式。
供需錯配
生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的格局，但并不是所有的園區(qū)都能承接租戶的需求。
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的平均租金在2021年超越了非生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園。以張江生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園為例，2021年末為每平方米每天5元，復(fù)合年增速高達(dá)6.1%，遠(yuǎn)超同期非生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的年均增速。
北京的三大生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)則有著不同租金水平表現(xiàn)。中關(guān)村生命科學(xué)園租金在每平方米每天5.5元至7.5元，亦莊生命醫(yī)學(xué)園則是2.5元至3.5元，大興生物醫(yī)藥基地最低，為2.1到2.5元。而北京物流園區(qū)每平方米每天平均租金在1.7元左右。
生物醫(yī)藥園區(qū)的單平方米造價成本比物流要高得多，地面承重、層高、排風(fēng)、排污、小環(huán)評等等都需要考慮在內(nèi)。高力國際華北區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)董事吳濤指出，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集形態(tài)較為明顯，企業(yè)在選址時會考慮到人才流動、成果轉(zhuǎn)化、政策優(yōu)勢等方面。
吳濤表示，租賃需求旺盛，而優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品較為稀缺，助漲了生物醫(yī)藥園區(qū)的租金上漲。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的角度看，未來五到十年內(nèi)，生物醫(yī)藥園區(qū)會保持良好的發(fā)展態(tài)勢。
對于租戶方而言，更愿意去選擇符合自身需求且資質(zhì)較好的園區(qū)，這些園區(qū)的業(yè)主方運(yùn)營能力強(qiáng)，政策支持力度更多。李虹表示，客觀來看，一些民營或者資質(zhì)一般的生物醫(yī)藥園區(qū)，空置率達(dá)70%。
環(huán)評是必要條件，物業(yè)層高、承重、配電量決定了未來租戶業(yè)態(tài)。園區(qū)的共享實(shí)驗(yàn)室、共享設(shè)備配套，能夠提供給租戶上下游產(chǎn)業(yè)鏈的資源，這些都是影響出租率的關(guān)鍵因素。李虹指出，一些項目先天條件并不滿足，在立項之時并非生物醫(yī)藥園區(qū)，半路轉(zhuǎn)型后硬件設(shè)施難以滿足要求，招商就比較困難。
另一名園區(qū)運(yùn)營人士指出，早年間園區(qū)運(yùn)營方一般提供物理空間、政策及資金支持?，F(xiàn)在園區(qū)服務(wù)方面的比拼也更專業(yè)，涉及產(chǎn)業(yè)鏈完善、投融資需求、智能設(shè)備等等方面。生物醫(yī)藥類產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營管理預(yù)算相對更多一些，他們愿意提供更好的服務(wù)給園區(qū)內(nèi)的企業(yè)，嘗試更多智能化的管理方式。
比如細(xì)胞基因類的初創(chuàng)企業(yè)，獨(dú)立創(chuàng)建造價超過千萬的實(shí)驗(yàn)室并不現(xiàn)實(shí)，這就需要園區(qū)配套的共享實(shí)驗(yàn)室。類似企業(yè)租戶的定向需求還包括園區(qū)運(yùn)營方是否擁有活體動物實(shí)驗(yàn)室執(zhí)照，以及園區(qū)內(nèi)處理動物血清、皮毛危廢品的資質(zhì)等等。
李虹認(rèn)為，相較其他領(lǐng)域，國內(nèi)大多數(shù)城市的生物醫(yī)藥園區(qū)起步較晚，細(xì)分賽道體量不大?，F(xiàn)階段仍屬于非標(biāo)品、偏定制化項目，再現(xiàn)物流地產(chǎn)火爆的可能性較小。
未來三年，僅北京大興、亦莊的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)還有至少50萬平米的供應(yīng)量。目前來看存量企業(yè)擴(kuò)張是主力需求，而業(yè)主方基本都會將特殊實(shí)驗(yàn)室之類的設(shè)備配套需求納入整體規(guī)劃。李虹稱。
