摘要 : 在中國融資成本很高是共識，如果我有一個億，放到其他項目里面，回報不低的，很難甘心做這個項目。對這類租賃為主很難的項目，資本很快就沒耐性了，因為收益率實在太低了。
雷軍投了YOU+青年公寓，被加之小米房地產(chǎn)等臆測被媒體爆炒刷爆朋友圈，但在地產(chǎn)行業(yè)的朋友看來，這個事極其難做，不靠譜。難在服務(wù)，難在投資，難在回報。
運(yùn)營商：做好年輕人的商業(yè)不容易
首先國內(nèi)這類類住宅物業(yè)很多，但真正能夠做到社區(qū)感覺的，很少。上海張江高科一代有些政府支持的補(bǔ)貼的項目，南京魔方公寓北京蘋果社區(qū)都有嘗試過，不過也達(dá)不到可稱為社區(qū)。青年公寓之類的提法，在我國更多是噱頭，做不起來，因為是個貼錢的活，說白了，要從別處賺錢。而且這些青年公寓的人員流動性很大，很難真的被捆綁，這個是服務(wù)難題。同時辦公和居住始終是很難合在一起的，因為功能不同。一旦成長，公司也很可能搬走。
“You+國際青年公寓會圍繞聚集在這里的年輕人搭建一個超大的社區(qū)平臺，一旦把用戶粘性做起來，這個線下社區(qū)入口就能帶來無限的可能。”You+這篇PR稿里提到的用戶粘性，真的是個大挑戰(zhàn)，它需要更多商業(yè)支撐，符合年輕人的商業(yè)，而非網(wǎng)吧、歌舞廳、夜總會。另外，真的就是消費(fèi)體量了。所有投資，都需要營業(yè)額支持，包括社區(qū)商業(yè)，養(yǎng)活從來都不是一件容易的事情。
盡管這類年輕群體聚集的市場需求完全存在，但我國的專業(yè)服務(wù)是嚴(yán)重缺失的?，F(xiàn)在來看，各種青年公寓項目的運(yùn)營都很松散，而且缺乏統(tǒng)一訂位，服務(wù)。市場上也缺乏專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊。
開發(fā)商：既然能賣，為何要租?
技術(shù)和時代都在往前走，年輕人的思想也在不斷變化，對居住的需求也會有更高層次的追求。不過，目前市場上這類青年公寓都還需要靠綁定產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因為租賃模式，租金太低，投資回報太慢了。開發(fā)商肯定更愿意銷售，省事，賺錢，方便。所以，小米如果拿了土地，就會知道土地成本和手機(jī)制作成本，差別太大。
土地擺在那里，又是住宅，無論誰拿著房子，腦子都開始發(fā)愁，銀行貸款追著開發(fā)商呢。這類項目有過起來的案例，比如新加坡的輝勝閣，都是有基金支持?；疬x擇的就是回報率低，有長期收益的項目，一旦成熟，就轉(zhuǎn)手。最關(guān)鍵的問題是，投資回報率低。除非有龐大資金支持，還有專業(yè)團(tuán)隊服務(wù)，政府的支持(上海張江的人才公寓也是政府扶植，指定了這個建筑只給青年高科技人才的)，這幾個條件，缺一不可。否則單單土地就是兩萬一平，年回報率7%，你算算租金得多貴啊?
中國青年公寓市場的問題，關(guān)鍵在金融
國外的金融是開放的，分級的，比如有的資金就是賺取暴利，而退休基金，就是追求穩(wěn)定收益，通常有3-5年的回報期。而在中國，是沒有房地產(chǎn)投資基金的。沒有機(jī)構(gòu)投資者，且政府也還認(rèn)為，這類基金都是炒房的，不是投資的。其實，這都是偏見。專業(yè)的基金，才有專業(yè)的團(tuán)隊。比方說養(yǎng)老地產(chǎn)，這么多年也搞不出來，因為養(yǎng)老根本就是一個回報很慢的項目。一方面你不能指望老人大把大把的花錢，同時他又還需要醫(yī)療、陪伴等各類服務(wù)。沒有資金，開發(fā)商怎么可能自己搞好養(yǎng)老地產(chǎn)。
創(chuàng)業(yè)型的青年公寓也是一樣的情況，需求獨(dú)特，同時對設(shè)施要求不低。這就最終導(dǎo)致，這類項目只好存在超級偏遠(yuǎn)離市區(qū)的鳥不拉屎的地方，因為那地方地價特低，還有機(jī)會(靠近郊區(qū)都費(fèi)勁)。但在中國融資成本很高又是共識，如果我有一個億，放到其他項目里面，回報不低的，很難甘心做這個項目。對這類租賃為主很難的項目，資本很快就沒耐性了，因為收益率實在太低了。
青年公寓這回事，也就是紅色央企中糧(大悅城)，玩轉(zhuǎn)過，玩得起，銀行頂?shù)米?。但如果要大搞的話，還是要有合理的退出機(jī)制，這個還是需要金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保?；蛘哒f，政府+金融的整合。在國外，持有型物業(yè)都是被逐層被收購的。通常是基金，物業(yè)不斷升值，投資回報增加，不斷有人會接手。前面的人賺差價，但投入了時間和培養(yǎng)期，一棟樓被倒賣N次，比如最近中國人收購的紐約的華道夫酒店。
