今天（12月23日）萬達商業(yè)地產(chǎn)在香港主板迎來第一個交易日。開盤報48港元，與招股價持平。計入經(jīng)紀傭金、證監(jiān)會征費及聯(lián)交所交易費后，每股成本為48.48港元。但上午開盤后，股價最高漲至48.15港元，14點12分跌至44港元，較招股價低8.3%。上市首日，萬達商業(yè)地產(chǎn)收于46.4港元，認購新股的投資者浮虧4.3%（認購成本為48.48港元）。
萬達商業(yè)地產(chǎn)在港首次發(fā)售6億股，集資288億港元（假如行使超額配股權(quán)將再發(fā)9000萬新股）。其中，面向香港投資者發(fā)售的3000萬股獲5.32倍認購，面向國際投資者發(fā)售5.7億股其中3.38億股由科威特投資局、中國人壽、平安資產(chǎn)管理等11家基石投資者認購。
扣除銷售傭金等費用，募集資金凈額為280.3億港元，承銷費率為2.7%（今年中概股IPO，阿里為1.2％、京東為4%，其余均為7%）。
萬達商業(yè)地產(chǎn)招股及首日交易表現(xiàn)平平（注：一般公司新上市將10%新股在香港發(fā)售，如果投資者認購踴躍會通過“重新分配”大幅增加香港發(fā)售數(shù)。萬達商業(yè)地產(chǎn)只拿新股中的5%投放到香港，獲4.32倍超額認購，而且沒有用“重新分配機制”增加香港發(fā)售數(shù)）有兩個原因：
一是商業(yè)模式面臨轉(zhuǎn)型。
長期以來，萬達采取的是“以售養(yǎng)租”模式，即用物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流支撐物業(yè)持有。2011年?2012年和2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)營收分別為508億、591億、868億，絕大部分來自房產(chǎn)開發(fā)和銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。2013年，物業(yè)銷售收入占營收的86.4%，物業(yè)出租與管理帶來收入占比為9.8%，酒店經(jīng)營收入占比3.7%。
但“以售養(yǎng)租”模式的前提是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流。例如2011年，萬達商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流達359億（主要來自物業(yè)銷售），但2012年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流大幅降至115億，2013年進一步降到68億，2014年上半年驚現(xiàn)負89.5億，舊模式已經(jīng)難以為繼！萬達亦公司開表正在謀求轉(zhuǎn)型，主要方向是文化、旅游、金融、電商四個領(lǐng)域。
二是資金缺口巨大。
萬達商業(yè)地產(chǎn)估值高，與項目儲備多有極大關(guān)系。截止到2014年6月30日，萬達商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)總面積達9350萬平米。其中：已完工投資物業(yè)1470萬平米、酒店210萬平米、260萬平米建成待售、5650萬平米在建工程、760萬平米未開發(fā)。
但項目儲備多意味著后續(xù)資金需求大。截止2014年6月30日，96項在建工程已投入711億，在2017年7月前還投需投入2389億元。此外萬達商業(yè)地產(chǎn)還有1449億應(yīng)付款達及總額近1800億行貸款及未償還債券（上半年支付利息62.1億）。所以，不要看到賬上有748億現(xiàn)金，就以為見到了“現(xiàn)金牛”，粗略算萬達商業(yè)資金缺口超過3000億。
上市后，萬達商業(yè)地產(chǎn)總股本為44.74億股，按今日（12月23日）收盤價46.4港元計算，市值為2076億港元，折合1660億人民幣或267.6美元。王健林直接、間接持有萬達商業(yè)地產(chǎn)52.2%股份，市值140億美元，與馬云“首富之爭”暫時沒有了懸念。不過上市前，王健林已經(jīng)有話：“我沒有把小馬哥(馬云)當(dāng)成競爭對手，他活在線上理想世界，一秒鐘幾十萬公里，我比較土，在路上走路?！?/p>
萬達商業(yè)地產(chǎn)市值僅為1660億，10座萬達城每座投資都超過200億：哈爾濱萬達城投資400億、廣州萬達城500億……還有159座萬達廣場呢??？＃難怪王健林臉色不好看＃
應(yīng)當(dāng)說萬達商業(yè)地產(chǎn)被嚴重低估了，原因是商業(yè)模式轉(zhuǎn)型及巨額資金缺口帶來的不確定性。但萬達這種體量的公司不是想上市隨時就可以上的，230億融資不算多卻有了資本市場的直通車，如果闖過這一關(guān)將萬達將毫無爭議地成為一家萬億級企業(yè)。
