與外界預(yù)期一致，根據(jù)搜房剛剛公布的2014年第三季度財報，業(yè)績出現(xiàn)了拐點：總營收為1.905億美元，同比僅增長3.0%；歸屬搜房網(wǎng)股東的凈利潤為6100萬美元，同比下滑40.6%。財報公布當(dāng)天，搜房股價報收8.81美元，漲幅6.66%。
在房地產(chǎn)市場下行周期的影響下，伴隨著的是經(jīng)紀(jì)中介機構(gòu)成交量下滑，從年初起，各城市經(jīng)紀(jì)中介機構(gòu)就因利益分配“不均”開始紛紛抵制房源發(fā)布收費。由于缺乏市場的敏感性及預(yù)見性，搜房被迫讓利，致使其房源發(fā)布業(yè)布同比出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)市場萎靡的情況下，搜房開始從線上向線下發(fā)展，而房產(chǎn)中介公司則力圖從線下走向線上。2014年成為房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)線上線下融合元年。
電商業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢良好，貢獻占比逐步提升，房源發(fā)布業(yè)務(wù)增長“失速”
從下圖，我們可以看出營業(yè)收入及凈利潤率呈下滑趨勢。這與房地產(chǎn)短周期市場波動影響有關(guān)，也是“我愛我家”、“鏈家地產(chǎn)”等中介輪番“抵制”，迫使搜房加大讓利的結(jié)果。在剛公布新一期的財報中，凈利潤率為32%，這與其之前保持在40%以上的凈利潤率，形成不小的落差。
從其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，電商業(yè)務(wù)第三季度共實現(xiàn)6760萬美元收入，同比增長36%（在統(tǒng)計口徑改變的情況下，仍保持增速），業(yè)務(wù)占比從去年同期的26.9%提升至35.5%。相反，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介機構(gòu)的抵觸影響下，搜房的房源發(fā)布業(yè)務(wù)出現(xiàn)同比下滑，實現(xiàn)營收3670萬美元，同比下滑20.8%。從其電話會議紀(jì)要中，我們可以得知，搜房更加看好未來電商業(yè)務(wù)的整體發(fā)展。其電商業(yè)務(wù)的收益來自72個城市（一年前是42個城市），共賣出64000張搜房卡,平均每張1056美元。搜房的電商，29%來自一線城市，45%來自二線城市6%來自三線城市。對于網(wǎng)絡(luò)營銷業(yè)務(wù)，由于市場周期的影響，同時，再疊加搜房調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，更加傾重于電商業(yè)務(wù)的推廣，表現(xiàn)較為平淡。
總體上，搜房網(wǎng)將2014年營收展望從7.27億至7.39億美元(同比增長14%至16%)，調(diào)整至6.75億至6.88億美元(同比增長6%至8%)。在電話會議中提及，預(yù)計在明年的第二季度，搜房將能重新取得較好的營業(yè)增速及凈利潤率。可見，搜房正在進行系列的變革舉措。
2014年房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)“巨變”元年
2014年，從搜房的戰(zhàn)略舉措來看，先后入股房地產(chǎn)新房代理行業(yè)的世聯(lián)行（第一）、合富（第三）、同策（第五），同時還宣布與21世紀(jì)不動產(chǎn)的戰(zhàn)略合作，雖然現(xiàn)階段，仍未見其取得入股后合作的實質(zhì)性進展。但是，我們可以看出搜房已經(jīng)從線上擴展至線下，新房代理作為其左翼，二手房經(jīng)紀(jì)作為其右翼，已做好整個房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的橫向戰(zhàn)略布局，未來騰飛前奏的準(zhǔn)備工作。
其實，任何一個行業(yè)都不是規(guī)劃出來的，而是探索出來的。從2011年開始電商1.0時代，2013年是搜房與樂居之爭，而到了2014年則是整個代理行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)之爭。我們可以看到，2014年，“變型”的代理公司，通過“偽電商”業(yè)務(wù)，將代理公司原有的核心競爭力之一——渠道資源，發(fā)揮得淋漓盡致。通過其所謂的“偽電商”促使成交，更多的是通過互聯(lián)網(wǎng)外表的包裝，開展的所謂電商業(yè)務(wù)。
但有一個不爭的事實，無論是代理公司還是互聯(lián)網(wǎng)公司都在轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)代理行業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)也開始擁抱傳統(tǒng)代理服務(wù)業(yè)，線上線下正在發(fā)生融合。搜房與傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)都被推上變革的列車。搜房不得不承認(rèn)，若沒有線下支撐，其業(yè)務(wù)存在著脆弱性。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)服務(wù)公司也逐步承認(rèn)了，互聯(lián)網(wǎng)時代給他們帶來的沖擊。
這是一個房地產(chǎn)代理行業(yè)變革的元年，在2014年發(fā)生了巨變
搜房的優(yōu)勢究竟在哪？
其一，真正流量的導(dǎo)入，線上優(yōu)勢明顯
從PC端流量來看，搜房是絕對的領(lǐng)先。艾瑞網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測分析，搜房所覆蓋率的UV、瀏覽量PV、人均PV等指標(biāo)均列前位。這是其它的網(wǎng)站無法追及的。此外，在2012之前，搜房便涉及了移動端，并取得了迅猛的發(fā)展。根據(jù)易觀的報告，２０１４年１月，移動互聯(lián)網(wǎng)－房屋租賃類ＡＰＰ排行榜，搜房網(wǎng)ＡＰＰ活躍用戶數(shù)達到２１７．３萬，領(lǐng)先第二名4倍。
在談房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)時，我們需要正確對待流量的重要性。這是其它代理公司、經(jīng)紀(jì)公司初涉及互聯(lián)網(wǎng)時，必須面對的問題。新進入房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的公司，需要向百度等搜索公司投流量費，普通的經(jīng)紀(jì)公司無力承擔(dān)。若沒有流量，所謂的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)都是偽電商，都只能賺當(dāng)下的錢。
其二，搜房電商布局廣，基礎(chǔ)良好，滲透率高
在前文提到搜房的電商業(yè)務(wù)，目前已涉及74個城市，而去年同期為45個城市?？梢娝逊糠€(wěn)扎穩(wěn)打，基礎(chǔ)牢固。從一線城市、二線城市、三線城市不斷提升樓房項目滲透率。電商業(yè)務(wù)的收入，29%來自一線城市，45%來自二線城市，26%來自三線城市。在房天下網(wǎng)絡(luò)渠道的支撐下，電商業(yè)務(wù)擴張良好。而作為其一直以為的主要競爭對手，樂居則覆蓋了58個城市，在一定程度上仍落后于搜房。此外，世聯(lián)行、合富等全國性布局的大型代理公司，電商業(yè)務(wù)仍在試探性布局階段，整體速度仍跟不上“第一集團軍”。此外，代理公司在“擁抱互聯(lián)網(wǎng)”的同時，則缺乏一個真正的網(wǎng)絡(luò)平臺支撐，更多的是對其優(yōu)勢渠道的整合，實現(xiàn)“移動化辦公”的轉(zhuǎn)介。
其三，搜房搭建的屬于行業(yè)的平臺，并非自掃門前雪
對于搜房來講，其正在搭建的是整個房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的平臺。而對于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司而言，所謂擁抱互聯(lián)網(wǎng)，絕大部分則可能僅局限于滿足自己業(yè)務(wù)服務(wù)范圍。以鏈家為例，雖然摒棄了與搜房合作，同時還公布了其O2O戰(zhàn)略。但其更多的是賃借自己的力量去拓展自己鏈家網(wǎng)帶來的流量渠道。鏈家自己搭建所謂的平臺，其談何容易。目前僅布局的10個城市，大本營在北京，銷售額1700億元，約1000億來自北京，布局城市有所受限。早在前幾年，鏈家早有意愿要進駐珠三角，但受限于區(qū)域經(jīng)紀(jì)公司競爭壓力大等因素，其拓展仍然僅局限于北方區(qū)域。如此一來，其搭建的O2O僅能為其自己搭建受益。而大部分抵觸搜房網(wǎng)的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，更多的是另選其它的房源發(fā)布平臺。搜房網(wǎng)用戶體驗、流量仍在，加上讓利中介機構(gòu)，開展更多的外交公關(guān)等措施，完全可以繼續(xù)挽回經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的認(rèn)可。
原屬于兩個不同的行業(yè)，現(xiàn)正在逐步走向融合。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)年凈利潤率40%左右，而傳統(tǒng)的代理和經(jīng)紀(jì)行業(yè)整體的利潤率在10%左右。若整體實力夠，條件成熟，相信房地產(chǎn)服務(wù)公司也愿意走上與互聯(lián)網(wǎng)接軌的道路。
我認(rèn)為，任何擁抱互聯(lián)網(wǎng)的變革，首先須以互聯(lián)網(wǎng)流量為首要的切入點，而不是僅僅對傳統(tǒng)渠道的整合，再加上配備“APP終端”去實現(xiàn)的移動化辦公的“偽電商”。否則，剝開其本質(zhì)講，實質(zhì)上仍然為一代理公司。從2014年發(fā)生的變化看來，也僅有搜房一家將“觸角”拓展至新房市場及二手房市場，打下扎實的根基，更有利于未來的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。而搜房當(dāng)下要做的，更多的是在電商業(yè)務(wù)上繼續(xù)當(dāng)領(lǐng)頭羊，擴大市場占有率，房源發(fā)布方面，則需重獲得經(jīng)紀(jì)公司的信任，加強合作。
畢竟再過五年，將有大批的二線城市轉(zhuǎn)化為以存量房為主的交易市場。同時，堅持其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，為整個房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供更好的服務(wù)和體驗，真正的實現(xiàn)線上線下融合，繼續(xù)探索開辟房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)的新時代。
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