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房地產信托投資基金簡稱REITs(Real Estate Investment Trusts)，誕生于上世紀60年代的美國。根據(jù)監(jiān)管規(guī)制，此類基金需將年贏余的90%至100%分配給基金單位持有人、且不能積極地進行房地產買賣。換言之，REITs的資金和資產都是封閉管理的，租金扣除必要的管理費用后全額分配；一般不得出售持有的房地產。添置資產，需增發(fā)基金單位或借助財務杠桿解決資金，但資總負債率嚴格控制于45%以下。REITs設有由基金持有人任免的信托人和管理人。信托人在名義上持有信托資產，管理人行使經營管理和資產處置的權力并承擔責任。 

在資本市場上，主營不動產、以房租為利潤來源的上市公司被稱“收租股”。與這類上市公司相比，REITs在資產處置和利潤分配方面有嚴格的要求。例如，需將利潤的90%以上分配、不得進行積極的房地產買賣、總資產負債率不得高于45%、派息率為60%。與上市公司相比，REITs運營的自由度小，但風險也小，其收益與宏觀經濟基本上是同步。2013年，越秀REITs收益率超過6%。而美國1972年以來，REITs的平均年化收益率為8.3%。    

REITs就是一個大號的物業(yè)管理公司，它以保守的方式管理著租金收入相對穩(wěn)定的成熟商業(yè)房產。所以，REITs的經營風險很小，基金單位持有人的收益主要和宏觀經濟的冷暖相關。十年前美國REITs管理的物業(yè)總價值就超過4000億美元。在紐約交所上市交易的REITs超過100家。到2013年，全球REITs管理資產超過1萬億美元，其中有七成在美國。 

除日本之外，REITs在亞洲各國資本市場出現(xiàn)較晚。2005年末，香港政府發(fā)行的領匯基金、李嘉誠長實集團發(fā)行的泓富基金以及來自大陸的越秀基金在一個月內相繼上市，撬動萬億港元資金認購。REITs從此走向前臺。    

運營商業(yè)地產的主流方式是只租不售，這就使投資回報周斯被拉得很長。王石因此不贊萬科涉足商業(yè)地產，王健林則因此成為“首負”。 通過發(fā)行REITs，商業(yè)地產持有者可以將成熟的、租賃收入趨于穩(wěn)定的物業(yè)出售給信托基金，然后以管理者的身份繼續(xù)運營這些物業(yè)。本質上就是將物業(yè)未來若干年的收入先資本化再證券化，換回的巨額資本繼續(xù)投入新的商業(yè)地產開發(fā)。這樣，資金就可以象住宅開發(fā)一樣“滾動起來”了。 

REITs在中國大陸遲遲沒有動靜的關鍵原因，是政府不愿讓更多資金流入房地產開發(fā)，而是希望控制工發(fā)商“銀根”來逼其拋售，以平抑房價。2014年，政府對房地產的態(tài)度出現(xiàn)轉折。1月16日，中信旗下首款REITs——中信啟航獲準“啟航”。中國第一單標準的股權類REITs產品誕生了！ 

此次蘇寧將11家門店轉讓給中信是實。但中信會自己運營嗎？抑或轉手賣給國美？當然不是，這些門店還將掛“蘇寧電品”的牌子由蘇寧運營。嚴格意義上講，中信不是買家，而是在為蘇寧提供金融服務。 

通過此次交易，蘇寧不僅獲得40億現(xiàn)金，還可確認約13億“投資收益”，對2014年業(yè)績大有裨益。  

地產類上市公司的業(yè)務可細分為開發(fā)性投資和不動產投資。開發(fā)性投資是我們見慣的：圈地——立項——找錢——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產公司實際上是一個項目公司（或若干項目公司的簡單疊加），他們資產幾乎永遠以在建工程的形式存在，負債率高、現(xiàn)金壓力大，稍有差池項目就會爛尾，公司也就此倒掉。 

不動產投資則穩(wěn)健得多：地產公司擇機持有不動產（自建或購買）作為長期投資，收取租金的同時還可享受房地產的升值。成熟的房地產公司多數(shù)兼擅開發(fā)性投資和不動產投資，長江實業(yè)等香港公司是很好的榜樣。   

REITs是兩種模式之間的橋梁，開發(fā)商既可以賣物業(yè)也可以賣REITs。將進入相對穩(wěn)定期的不動產拆分出來設立REITs，回籠巨額資金投入新項目的開發(fā)。而新項目發(fā)展成熟后又可以賣給自已的REITs。正因為如此，李嘉誠除了香港有一支REITs，還在新加坡發(fā)行了兩支。  

未來，REITs的主要受益者還是萬達這樣的商業(yè)地產開發(fā)商。但萬達體量過于龐大，要發(fā)也得幾百億。相于而言，蘇寧這11家店、40億元的盤子不大不小，剛好試水。 

不過，大陸房產地開發(fā)商發(fā)行REITs能否成為熱潮主要取決于政策。即便政府有救市之意，也不大可能一下子讓成千上萬億資金通過REITs流入房地產開發(fā)。