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　　次級貸款是指那些放貸給信用品質(zhì)較差和收入較低的借款人的貸款。由于信用不良或不足，這些人往往沒有資格獲得要求借款人有優(yōu)良信用記錄的優(yōu)惠貸款。放貸機構(gòu)之所以愿意為這些人發(fā)放貸款，是因為次貸利率通常遠高于優(yōu)惠貸款利率，回報較高。

　　美國抵押貸款市場的“次級”及“優(yōu)惠級”是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據(jù)信用的高低，放貸機構(gòu)對借款人區(qū)別對待，從而形成了兩個層次的市場。信用低的人申請不到優(yōu)惠貸款，只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務(wù)對象均為貸款購房者，但次級市場的貸款利率通常比優(yōu)惠級抵押貸款高2％～3％。

　　次級抵押貸款具有良好的市場前景。由于它給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務(wù)，所以在少數(shù)族裔高度集中和經(jīng)濟不發(fā)達的地區(qū)很受歡迎。
 

　　次級貸款對放貸機構(gòu)來說是一項高回報業(yè)務(wù)，但由于次級貸款對借款人的信用要求較優(yōu)惠級貸款低，借款者信用記錄較差，因此次級房貸機構(gòu)面臨的風險也自然地增大：瑞銀國際（UBS）的研究數(shù)據(jù)表明，截至2006年底，美國次級抵押貸款市場的還款違約率高達10.5％，是優(yōu)惠級貸款市場的7倍。

　　在房價不斷走高時，次級抵押貸款生意興隆。即使貸款人現(xiàn)金流并不足以償還貸款，他們也可以通過房產(chǎn)增值獲得再貸款來填補缺口。但當房價持平或下跌時，就會出現(xiàn)資金缺口而形成壞賬。

　　次級抵押貸款的信用和市場走勢相關(guān)，中國的走勢很好，因為我們的房價處于走強，未來來看還會持續(xù)一段時間。這種情況下不能說它有多大的風險，銀行都是這樣的，它是順應(yīng)周期的，當經(jīng)濟高漲的時候，風險看起來很小，盈利空間很豐厚。當經(jīng)濟周期一旦出現(xiàn)低迷，所有的問題都會曝露出來，會放大。中國的問題不僅僅是一個金融層面的問題，更多的和國家的宏觀經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)，和國家的政策有很大的關(guān)系。要說中國的市場現(xiàn)在和美國次級抵押貸款有什么相同之處，恐怕不是有太多的相同之處。
 

　　貸款等級共有六個：premierplus、premier、A-、B、C、C-。評級標準為申請者的按揭貸款償付記錄、破產(chǎn)記錄，以及債務(wù)收入比率。信用評分采用FICO指標。按揭成數(shù)（LTV）是指貸款與資產(chǎn)價值的比例。一般來說，貸款等級越高，F(xiàn)ICO評分越高；按揭成數(shù)越低，表明貸款風險較小，相應(yīng)定價越低，反之則越高。

　　通常，抵押貸款市場對借款者的收入、償付記錄和首付以及當?shù)負Ｕ邔杩钫叩牧私獬潭榷荚O(shè)定了相關(guān)的最低標準。這種方式就是典型的非價格信用配給。而次級市場中眾多的價格系列和產(chǎn)品種類使得這一市場更接近于價格配給，即采取基于風險的定價方式來分配信貸資源。
 

　　從借款者角度來看，次級抵押貸款的初始成本包括申請費、估價費用以及申請貸款的其它相關(guān)費用。持續(xù)費用包括抵押保險支付，本金和利息支付，后期費用，拖欠債務(wù)罰金，以及當?shù)卣魇盏南嚓P(guān)費用。從貸款者角度，其成本受到貸款違約情況和提前支付情況的影響。

　　借款者的信用記錄以及提前償付可能性是影響貸款定價的主要因素。另外三個決定貸款利率的指標是貸款等級、信用評分和按揭成數(shù)。

　　按揭貸款證券化增加了資產(chǎn)的流動性，次級房貸市場開始迅速繁榮起來。在早期的飛速發(fā)展中，由于對風險的認識不足，次級抵押貸款定價普遍偏低。但1998年亞洲金融危機爆發(fā)，這一市場存在的諸多問題開始得到關(guān)注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮，市場發(fā)生大規(guī)模整合，許多小公司都相繼倒閉或被收購，但同時也使得投資者風險意識增強，以提高首付金額、采取提前償付罰金等措施限制風險。
 

　　在中國，房地產(chǎn)貸款在銀行所有的貸款里面依然是比較好的，作為盈利的相當重要的來源，除非市場已經(jīng)飽和，否則不太可能有別的更大的盈利來源。所有各大銀行不會輕易放棄這塊蛋糕的，暫時不還提高房貸首付，跟不會取消房貸。

　　住房抵押貸款證券化，就是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過在資本市場上出售這些證券給市場風險投資人，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

　　在繁榮周期見頂時發(fā)放的貸款，其壞賬率往往是最高的。無論是房地產(chǎn)抵押貸款，還是被證券化了的相關(guān)產(chǎn)品，只要出現(xiàn)房價下跌的現(xiàn)象，抵押的房產(chǎn)如果無法正常變現(xiàn)，就會直接導致金融機構(gòu)發(fā)生風險。